Naciśnij “Enter” aby skoczyć do treści

Budowa domu: Etap 2 – Projekt budowlany

Etap 1 – Ogrodzenie tymczasowe – czytaj tutaj.

 

Gdy działka jest już ogrodzona należy zastanowić się nad wyborem projektu architektonicznego.

Projekt gotowy/typowy:

Większość osób kupuje tak zwany projekt gotowy/typowy. Jakie są jego wady i zalety? Projekt gotowy musi być dostosowany do wszystkich potencjalnych klientów czyli np. zakłada maksymalne obciążenia dachu śniegiem (gdyby projekt kupiła osoba budująca się w górach), powodując że taki projekt bez dokonania zmian i adaptacji będzie droższy w wykonaniu bo zawiera niepotrzebne lub droższe elementy. Taki projekt rzadko kiedy pasuje nam w całości. Często dokonywane są niewielkie zmiany-przemieszczenie okien, drzwi, ścianek działowych, nieznaczne powiększenie budynku, podniesienie dachu itp. Takie modyfikacje, choćby najmniejsze kosztują zwykle tyle co sam gotowy projekt. Przyjmując średnią cenę projektu i adaptacji to ok. 3000zł plus 3000zł (adaptacja). Razem już 6000zł a dojdzie do tego jeszcze koszt wpasowania domu w działkę, projekt zagospodarowania działki – potrzebny np. aby zgłosić chęć przyłączenia się do mediów. Może lepiej zatem trochę dopłacić i mieć projekt domu szyty na miarę?

Projekt indywidualny:

W Warszawie wcale nie jest łatwo znaleźć projektanta który chciałby się podjąć wykonania projektu indywidualnego w niezbyt wygórowanej cenie. Studia architektoniczne w Warszawie życzą sobie  ok. 50 000zł brutto za wykonanie projektu domu z poddaszem o powierzchni użytkowej ok. 220m2. Najczęściej cena oscyluje w granicach 180zł netto za metr kwadratowy projektowanego domu. To w przypadku studia gdzie zatrudnionych jest kilku architektów.

Jeśli chodzi o architekta który sam prowadzi działalność to w Warszawie najczęściej spotkaliśmy się z odpowiedzią że Pan/Pani architekt już projektów indywidualnych nie robi – wykonuje jedynie przeróbki projektów gotowych. W związku z tym architekta poszukaliśmy w Mińsku Mazowieckim, ponieważ tam mamy dość blisko. Wybraliśmy kilka firm, złożyliśmy zapytanie i nikt nam nie odpisał że nie wykonuje projektów indywidualnych;) Ceny za projekt indywidualny były zbliżone i uwaga – niezależne od metrażu (z taką praktyką spotkałam się tylko w jednym studiu w Warszawie-niestety rozmówca zrobił na mnie złe wrażenie). Projekt domu u wybranego przez nas architekta kosztował 8000zł netto (9440zł brutto, podatek 18% bo Pani nie jest Vatowcem). Dodatkowo płatne 500zł netto (590zł brutto) jest złożenie projektu budowlanego przez Panią projektant osobiście w urzędzie. Dodatkowo płatny jest również projekt wentylacji mechanicznej – 700zł netto (826zł brutto). Wykonanie projektu architektonicznego zajmuje ok. 3-4 miesiące, zależy od obłożenia projektanta. Jest to sumaryczny czas, razem z poprawkami i zgromadzeniem innych dokumentów, od momentu podpisania umowy do złożenia projektu do urzędu.

Co trzeba wiedzieć/ustalić z projektantem w momencie podpisania umowy i zlecenia wykonania projektu indywidualnego domu?

  • dom parterowy, z poddaszem czy piętrowy, czy z garażem
  • pasująca nam i do działki bryła domu i wielkość przeszkleń
  • przybliżony metraż całego domu oraz istotnych dla nas pomieszczeń
  • dogodne dla nas rozplanowanie pomieszczeń-które na parterze, na którą stronę świata chcemy mieć z nich widok
  • czy chcemy mieć wentylację grawitacyjną (tradycyjne kominy wentylacyjne) czy wentylację mechaniczną (obieg wymuszony urządzeniami na prąd)
  • czym zamierzamy ogrzewać wodę i dom – np. gaz, pompa ciepła, fotowoltaika
  • z czego chcemy mieć dach: wybór między blachą/blachodachówką LUB dachówką ceramiczną/cementową – ponieważ dachówki ceramiczne/cementowe są dużo cięższe trzeba uwzględnić w projekcie mocniejszą konstrukcję dachu.
  • z czego chcemy budować mury – rodzaj cegły: silikaty, beton komórkowy (gazobeton), ceramika, lub keramzytobeton
  • czym chcemy ocieplać dom – wełną mineralną czy styropianem
Czego potrzebuje od nas projektant aby sporządzić projekt budowlany?
  • opinia geotechniczna – potrzebna jest projektantowi aby zaprojektować odpowiednie fundamenty, odwodnienie. Opinię geotechniczną wykonuje geolog. Jeśli warunki gruntowe są nietypowe/utrudniające budowę może być niezbędne poszerzenie zakresu badań i dokumentacji. Wykonanie dokumentacji to ok. 1-2 tyg, koszt ok. 1200zł.
  • mapa do celów projektowych – aby projektant wiedział jakie jest ukształtowanie terenu działki; jest to też podkład na którym będzie wrysowany projekt domu. Mapę wykonuje geodeta – prace są zgłaszane w urzędzie, wykonanie mapy zajmuje ok. 3 tyg, koszt ok. 800zł.
wiercenia do opinii geotechnicznej do projektu budowlanego
Do sporządzenia opinii geotechnicznej niezbędna jest wizyta geologa na działce. Geolog wykona wiercenia i sondnowania gruntu.

WAŻNE! Gdy masz już gotową mapę do celów projektowych złóż jak najszybciej wnioski o przyłączenie mediów. Mapa jest wymaganym załącznikiem na którym widoczna jest planowana inwestycja, jej otoczenia i obecne media. Składamy wniosek o przyłączenie prądu, wody, kanalizacji, gazu (jeśli zamierzamy go używać do ogrzewania). Operatorzy rozpatrują wnioski i przesyłają pismo w którym opisane są warunki przyłączenia, czy jest możliwe i co należy dalej zrobić. Media zostaną doprowadzone do granicy działki. Aby od granicy działki (ogrodzenia) doprowadzić media do domu niezbędne będzie wykonanie projektów instalacji przez odpowiednich fachowców.

Jaki rozkład pomieszczeń wybraliśmy i dlaczego?

  • garaż w północno-zachodnim rogu działki – droga znajduje się od północy – to układ idealny, ponieważ najlepsze miejsce na ogród jest za domem, z dala od ulicy od strony południowej
  • kuchnia i spiżarnia od strony północnej – jest to ważne zwłaszcza w przypadku spiżarni – jeśli nie chcemy aby było w niej gorąco – mury bardziej nagrzeją się od południa
  • salon i jadalnia z widokiem na najładniejszą stronę działki – u nas to jest wschód
  • biuro na piętrze od strony północnej – zbyt duża ilość światła przeszkadza w pracy na komputerze
  • pokoje dziecięce na piętrze od południa – dobrze doświetlone i jasne

Jakie instalacje i materiały do budowy domu wybraliśmy i dlaczego?

  • wentylacja grawitacyjna – ponieważ wydaje nam się mniej problemowa niż mechaniczna. Wentylacja mechaniczna nie działa gdy nie ma prądu, przy dużych mrozach lepiej ją wyłączyć aby nie zniszczyć rekuperatora zimnym powietrzem, przewody wentylacji mechanicznej wymagają czyszczenia co ok. pół roku, sztywne kanały wentylacji mogą hałasować za to te elastyczne trzeba czyścić chemią; w dużych miastach filtry w okresie zimowym trzeba wymieniać co miesiąc lub nawet co tydzień w przypadku gęstszych antysmogowych filtrów!; w garażu i do okapu i tak MUSI być zrobiony normalny grawitacyjny komin wentylacji.
  • dach z dachówki ceramicznej – jest solidny, wystarczy na lata, poddasze nie nagrzewa się tak jak w przypadku dachu z blachy, nie słychać “bębnienia deszczu po dachu”.
  • mury z silikatów – to chyba najtrudniejsza decyzja inwestora – z czego murować dom? Do wyboru mamy: silikaty, beton komórkowy (gazobeton), cegły ceramiczne i keramzytobeton – poniżej zamieściłam krótkie porównanie tych materiałów
  • ocieplenie z wełny mineralnej – ponieważ wełna jest materiałem oddychającym więc świetnie dopełni właściwości muru z silikatów
  • ogrzewanie pompą ciepła – instalacja pompy kosztuje więcej niż instalacji gazowej, za to rachunki/koszt eksploatacji jest dużo mniejszy. 
  • fotowoltaika – do zasilania pompy ciepła, ładowarki auta elektrycznego – aby nie płacić za prąd

Materiały murowe na ściany dwuwarstwowe (czyli najbardziej popularny układ mur plus ocieplenie):

  • Ceramika – najstarszy materiał budowlany (np. “zwykła czerwona cegła”), Cegły produkowane są z gliny o różnym składzie, która jest wypalana. Mamy do wyboru ceramikę tradycyjną i poryzowaną (gdy do gliny dodawane są trociny które przy wypale znikają-zostają pory wypełnione powietrzem-dobrym izolatorem). Nasiąkliwość 3-15%, wytrzymałe, dość “ciepłe”, ale kruche. Przykładowe produkty: Thermopor, Porotherm, Termoton, Mega-Max.
  • Beton komórkowy (gazobeton) – powstaje z piasku, cementu, wapna i wody, do których dodaje się pastę cementową aby w powstały pęcherzyki powietrza. Beton komórkowy jest porowaty, lekki, ale średnio chroni przed hałasem, nasiąkliwość ok. 40%, wytrzymałość na ściskanie 1,5-4MPa, przewodność cieplna 0,13-0,2 W/(mK). Przykładowe produkty: H+H, Prefbet, Solbet, Termalica, Ytong, Suporex.
  • Silikaty – powstają z piasku, wapna i wody. Bloczki są mało nasiąkliwe (jak nasiąkają to wodę szybko oddają), ciężkie i twarde, z upływem czasu są coraz mocniejsze, a nie niszczeją, są “zimne”, mają wysoką akumulację ciepła (pomieszczenie wolno reagują na zmiany temperatur, -efekt termosu), bardzo dobra izolacja przed hałasem, wytrzymałość na ściskanie 10-30 MPa, przewodność cieplna 0,80-1,00 W/(mK), nasiąkliwość do 15%. Ponieważ jest to wytrzymały materiał bloczki mogą być cieńsze niż inne wyroby tj. ścianki wewnętrzne 8cm, a zewnętrzne 18cm. Ponieważ tak cienka ścianka może być jednak problematyczna przy zakładaniu głębszych puszek i wieszaniu mebli to lepiej jest zostać przy standardowej grubości 12cm na ścianki działowe. Przykładowe produkty: H+H Silikat, Silka, Sil-Pro.
  • Keramzytobeton – powstają z masy cementowej z dodatkiem keramzytu (to wypełnione powietrzem granulki z wypalonej gliny), wytrzymałość na ściskanie 2-9,5 MPa, dobrze akumuluje ciepło, rzadko wybierany przez inwestorów. Przykładowe produkty: Leca Blok.
koszty budowy domu w warszawie etap projekt budowlany

Mam projekt budowlany i co dalej?

Pamiętaj! Działka powinna być odrolniona aby projekt budowlany został zatwierdzony.

Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI (z drobnymi wyjątkami).

Nawet w Warszawie, przy klasie gruntów nie wymagającej odrolnienia oraz istniejącym planie zagospodarowania przestrzennego który zakłada że dana działka jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, jeśli na planie działka jest oznaczona jako rolna – może być (zależy od dzielnicy) wymagana decyzja z Urzędu Miasta stwierdzająca że “działka nie wymaga odrolnienia”! Na takie pismo można czekać nawet 3 miesiące, dlatego warto załatwić je przed złożeniem projektu budowlanego. Mimo tego że sytuacja jest oczywista niektóre urzędy wymagają potwierdzenia tego na piśmie przez inny organ, niestety:/

Gotowy projekt budowlany składamy w urzędzie dzielnicy/miasta. Urząd powinien wydać decyzję w ciągu 3 miesięcy. Jeśli konieczne są poprawki w projekcie czas ten ulega wydłużeniu.

Po zatwierdzeniu projektu budowlanego, należy jeszcze zgłosić rozpoczęcie robót budowlanych – z określeniem przybliżonego terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz odebrać dziennik budowlany. Zależnie od preferencji danego urzędu albo kupujemy dziennik w markecie i oddajemy do podstemplowania w urzędzie lub składamy wniosek o wydanie dziennika – w obu przypadkach trwa to do 3 dni.

kosztorys budowy domu w warszawie etap projekt budowlany

Dodaj komentarz